«Cмысл концепции mixed use в диверсификации рисков»

22.04.15
17:04
автор: Екатерина Шалина    |    просмотр: (8787)

Борис Левянт, руководитель бюро ABD architects, член жюри конкурса «Офис+» — об офисных зданиях и интерьерах нового поколения.

Борис Левянт

Строительство сооружений «смешанного использования» – очевидный мировой тренд, за последние двадцать лет он набрал большую силу. Что стоит за идеей соединения разных функций в одном объеме или комплексе? Почему сегодня все чаще предпочитают построить не монофункциональное офисное здание, а, например, культурно-деловой или спортивно-деловой центр?

Основная идея здания или комплекса mixed use заключается в том, чтобы диверсифицировать риски. Есть два пути возникновения таких объектов. Первый – естественный: владельцы здания или комплекса приспосабливаются к тем экономическим обстоятельствам, которые складываются вокруг. Когда происходит падение арендных ставок на офисы, люди начинают искать какую-то альтернативу, пытаются встроить в офисное пространство, например, клинику. Мы в свое время сделали семь объектов, включенных в офисные центры, для сети «Клиники «Чайка», что также отвечало пожеланиям сотрудников офисов. По сути дела, востребованная услуга максимально приблизилась к потребителю.

ABD architects. Интерьер «Клиники «Чайка»

Многофункциональные здания, специально спроектированные – второй путь –  это уже использование того опыта, который девелоперы, архитекторы и инвесторы увидели в жизни. Рынок офисов очень подвержен колебаниям, и бизнес, ориентированный только на него, в ситуации общей финансовой нестабильности быстро рушится: арендаторы покидают дорогие бизнес-центры, цены падают. В то же время отель вроде бы не так быстро отбивается и не так интересен с точки зрения скорости возврата инвестиций, но это более стабильный бизнес. Платная парковка – тоже стабильный бизнес, потому что вот уж что не дешевеет, так это места и время парковки в нашем городе и во всем мире.

ABD architects.Офисное здание с торговым центром. Нахимовский проспект, 58. Проект 2005-2008

Какие еще опции выгодно присоединять к офисам? Торговые площади?

Офисы плюс ритейл – не только распространенный, но и взаимовыгодный симбиоз. С одной стороны, торговля чутко реагирует на людские потоки, и считается, что ее объекты правильно располагать по правой, вечерней, стороне движения –  из центра: люди останавливаются и совершают покупки по дороге домой с работы. Интеграция в крупные деловые пространства это правило отменяет – офисы обеспечивают поток покупателей. С другой стороны, ритейл работает на повышение арендных ставок, потому что людям интереснее снимать офисы, где рядом есть дополнительные функции: медицина, банки, турбюро – такой комплекс является более востребованным продуктом, соответственно, его капитализация для владельцев и инвесторов значительно возрастает. Конечно, залог успеха любой, и жилой, и коммерческой недвижимости – правильное место. Как говорят: location, location и еще раз location. 

ТРЦ «Метрополис». Торгово-развлекательный комплекс и офисный центр, объединенные одноэтажной платформой.

Тот же ТРЦ «Метрополис» на Ленинградском шоссе, который мы спроектировали, –  это один из самых высоко оцененных по коммерческой отдаче проектов в России. Он включает большое количество функций. Торговая, конечно, превалирует и сейчас расширяется второй очередью. Но проект также включает отель, офисы, большую перехватывающую парковку, путь в которую лежит через торговый центр. Понятно, что такая структура очень хорошо капитализируется.

Есть ли какие-то особенности, правила наполнения разными функциями высотных зданий?

Чаще всего высотки делят на несколько блоков по вертикали. На трех нижних этажах разворачивают торгово-развлекательные площади, кафе и рестораны, далее до седьмого- десятого этажа могут быть офисы, выше — апартаменты, может бьть, отель. Главное, чтобы для каждой функции были обеспечены независимые вертикальные коммуникации и пути эвакуации.

Высотное здание в Новосибирске: офисы, апартаменты, гостиница, панорамный ресторан на верхнем ярусе. Конкурсный проект, 2007

Какие факторы, кроме экономических, благоприятствуют распространению зданий-гибридов?

Есть тенденция – впервые она проявила себя в японских и крупных американских городах – когда новыми, в том числе офисными функциями, обрастают транспортные узлы.  Пассажиры, особенно в деловых междугородних поездках, готовы потратить имеющиеся средства, чтобы сделать свои путешествия более комфортными. Поэтому логично, если в структуре ТПУ появляются отели, офисы, оказывающие различные консультационные услуги, прачечные, точки питания и так далее.

В Москве тоже есть программа развития ТПУ, реализация которой идет не быстро, но, будем надеяться, даст интересные результаты. Проблема в том, что проектированием транспортно-пересадочных узлов занимаются инженеры, а для них главное – распределение пассажиропотоков, к которым они относятся как к некой массе, к жидкости: следят за тем, чтобы на ее пути не возникало заторов и завихрений, и многие концептуальные решения, которые мы видели, напоминают какие-то шестеренки, инженерные сооружения.

Вы имеете в виду, что им не хватает архитектурной эстетики?

Не хватает понимания того, что этими пространствами пользуются живые люди, которые хотят не только пройти, не намокнув под дождем, но и попутно получить какой-то сервис, и этот сервис может быть очень  полезен и эффективен, если все сделано грамотно.

И есть еще очень интересная тенденция, которая касается молодого поколения. Мы обратили внимание на то, что молодежь больше не привлекает «Силиконовая долина», не хотят 20-30-летние люди ездить на фантастических серебристых автобусах с «айпэдами» в руках, а их движение направлено в центр города. И этот процесс происходит и в Сан-Франциско, и в Нью-Йорке, и в Детройте. Возникает новая культура потребления городского пространства, и она, безусловно, связана с самим понятием mixed use. Чем больше функций в одном месте, чем изобретательнее они увязаны между собой, тем успешнее объединяющий их проект, потому что он отвечает на вызовы времени, которые формируются молодым поколением. Технологии бизнес-взаимодействия, «коворкинга» сегодня сильно отличаются от того, что было еще лет пять лет назад, и можно только предполагать, насколько все изменится через десять лет. Новый образ жизни, работы начинает влиять на архитектуру, пространство, девелоперские проекты. И вот мы уже видим, как в Нью-Йорке реализовывают проект «Hudson Yards». Раньше там был отстойник железнодорожных пригородных поездов. Его накрывают платформой, на которой возводится многофункциональный комплекс, с торговлей, ресторанами. Всё это завершается апартаментами, чья стоимость растет в зависимости от высоты этажа. На мой взгляд, на данный момент это один из самых крупных и интересных проектов в мире. Надо сказать, что апартаменты в «микстюзах» — очень уместная история. Квартира перестает быть якорем, который привязывает твою жизнь к одному месту: ты сдаешь свое жилье в аренду кому-то и снимаешь себе квартиру ближе к работе. Тут мы выходим на проблемы с московским правительством, которое против идеи апартаментов, потому что они не обеспечены социальной инфраструктурой, что создает напряженность. Но отказ от системы апартаментов подрывает рынок доходного жилья, который дает большую стабилизацию. История с апартаментами должна быть у нас как-то урегулирована и может стать частью концепций mixed use, включающих ТПУ.

Вы упомянули коворкинги – новый формат рабочих пространств. У ABD Architects есть опыт работы с ним в Москве, я имею в виду ваш новый объект Meeting Point в БЦ «Москва». В чем специфика организации интерьеров в коворкингах? Чем она отличается от «стационарных» офисов?

В коворкинги люди приходят поработать на себя, а не «на дядю», и воспринимают они это как часть образа жизни, а не выкинутое из нее время. И, по сути, им очень мало нужно: удобное место с интернет-подключением и кофе, даже перегородки особо не нужны, с шумоизоляцией справляются наушники. Напротив –  возможность видеть других людей, возникновение быстрых, как нейроны в мозгу, связей и перекрестное опыление идеями – один из смыслов этого формата.

Коворкинг Meeting Point. Реализация 2014 год

Еще в коворкингах нужна инфраструктура реализации идей: придумал ты, скажем, стельку, и отдал здесь же в мастерскую, оборудованную 3D- принтерами, там тебе сделали модель, и сразу понятно, хорошо вышло или что-то нужно доработать. Словом, путь от идеи до реализации должен быть максимально сближенным. Ощущение легкости, мобильности и здоровый индивидуализм, который двигает человечеством, дают самые замечательные результаты. За счет таких структур коворкинга бюджет Нью-Йорка увеличился на несколько миллиардов за 2-3 года. 

Коворкинг Meeting Point. Реализация 2014 год

А как меняются функциональные программы традиционных офисов? Возможно, Вашему бюро приходилось сталкиваться в последнее время с какими-то необычными пожеланиями клиентов?


Вы знаете, что мы сделали офис штаб-квартиры Kaspersky lab в Москве, но это структура специфическая – они работают 24 часа в сутки, поэтому там предусмотрен спортивный зал и различные релакс-зоны. Для нашего нового офиса, который строится сейчас на «Заводе Арма», мы, к примеру, придумали места, где идеи можно записывать или зарисовывать прямо на стенах – для этого предусмотрено специальное покрытие. Вот такой момент гибкости, творчества, объединяющей вовлеченности в процесс, а не привязки к выделенному, стационарному рабочему месту – тенденция, которая еще долго будет влиять на обустройство офисных помещений.

Интерьер штаб-квартиры Kaspersky Lab

Интерьер штаб-квартиры Kaspersky Lab

Вы вошли в жюри конкурса «Проект здания Офис+», организованный группой сайтов 360.ru на онлайн-площадке PINWIN.ru. Какие решения Вам было бы интересно увидеть в работах участников? Что важнее: рациональное сочетание функций или яркий архитектурный образ?

Все в комплексе. Конечно, функциональная программа должна быть разумной. Допустим, предложение совместить офисный комплекс с детским садом для малышей сотрудников – само по себе, может быть, симпатично и оригинально, но нереалистично. Для детских садиков есть особые нормы, да и вряд ли найдется заказчик, который выделит в программе офисного здания, с которого надеется получить немалую прибыль, площади для детского сада. Но, конечно, важен не только жесткий профессионализм и жесткая коммерческая нацеленность, но чтобы многофункциональное сооружение было красиво, изысканно и правильно выстроено.


Работы на конкурс «Проект здания Офис+» принимаются до 15 мая на сайте конкурса. Приз победителю – широкоформатный принтер от HP.


Сайт бюро ABD Architects: http://www.abdcom.ru/

автор: Екатерина Шалина |  просмотр:(8787)
Добавить в блог







Арх.бюро
Люди
Организации
Производители
События
Страны
Наши партнеры

Подписка на новости

Укажите ваш e-mail:   
 
О проекте

Любое использование материалов сайта приветствуется при наличии активной ссылки. Будьте вежливы,
не забудьте указать источник информации (www.archplatforma.ru), оригинальное название публикации и имя автора.

© 2010 archplatforma.ru
дизайн | ВИТАЛИЙ ЖУЙКОВ & SODA NOSTRA 2010
Programming | Lipsits Sergey